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1.订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息
订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。承租人要具体审查出租人是否有租赁业务，了解其在工商登记中是否有“租赁经营”业务或租赁某一物品的业务，不是所有企业都有租赁经营权，而只有那些依法按照企业法人登记管理条例，经有关机关核准登记确定租赁业务范围的企业才有权从事租赁业务。实践中，承租方要认真、严格地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。同时还审查对方当事人的履约能力及资信情况，对方当事人的履约能力及资信情况对合同的履行至关重要。
根据我国法律规定，出租人需要特别注意两点：
(1)根据《治安管理处罚法》第57条的规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。若违反，首先要承担治安责任。真正的风险其实是民事责任中的过错赔偿风险。因为业主对承租人的身份登记义务是法定义务，不履行法定义务的行为就是一种具有违法性的过错行为，一旦发生纠纷，就极有可能要承担民事赔偿责任。
(2)如果承租人是要将该房用于生产或经营等经营性质的目的，那么出租方就应该认真审查其经营资格，并要求其提供相关的复印件，以便保留相应的证据。《安全生产法》规定，生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。法律明确规定业主与承租人一起对安全事故承担连带责任。
对承租人而言，应确定房屋的产权人，即签合同的主体是否是真正产权人，可以通过查询房屋产权证予以确认，如果是属于夫妻共同财产的，必须由夫妻双方共同签名确定，或者一方取得另一方的授权也可。现在实践中最常出现的欺诈行为是“二房东现象”，即承租人(“二房东”)在承租期快届满之前，假借房东名义与新的租户签订低价的租赁合同，并约定预付半年甚至一年的租金，由于承租人并不是真正的权利人，房屋到期后，实际房东将收房，而承租人可能已卷款而去，对于新租户来说，因没有合法取得承租权，签订的租赁合同是无效的，不能对抗房东的收房行为，因此可能面临重新交付房东租金或者搬迁的风险。
2.制定完备合同，防范标的物风险与履约风险
对租赁物的数量和质量、使用目的、维修保养、交付时间、转租约定不明确的，容易产生纠纷，因此合同条款应当尽量全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多种解释的语句出现。在租赁合同中，对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。另外，在租赁合同中制定明确的违约条款及赔偿数额可以有效地防范履行风险。例如，出租人为了防范租金风险，可以采取的措施有：
(1)收取承租人押金，并在每月1~5日收取当月租金;
(2)在租赁合同中约定迟延交付租金的违约金计算方法及超过一段时间可以终止合同及违约金的数额，为诉讼打下坚实的基础;
(3)可以要求承租人提供保证人或抵押以担保租金的支付。
3.积极主张权利，将损失最小化
(1)对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。
(2)租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或免交租金。
(3)承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
(4)承租人擅自改变租赁物现状，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。
(5)承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。
婚姻感情
2024-05-17 
